全國房價又跌！業內人告訴你2015年市場會怎樣
??核心提示:2月17日，國傢統計局發佈1
月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。從數據來看，房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，而房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。漸
呈分化趨勢的房地產市場，2015年會走向何方?且看新城控股高級副總裁歐陽捷的三大預測。
??2月17日，國傢統計局發佈1 月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。從數據來看，房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，而房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。漸呈分化趨勢的房地產市場，2015年會走向何方?且看新城控股高級副總裁歐陽捷的三大預測。
??趨勢：市場持續降溫還是趨於理性?
??房地產的高增長時代已經結束瞭，2013年是句號，2014年開始進入平穩期。
??如果沒有政策的刺激，2015年的市場不會比2014年更好。如果有政策刺激，隻不過是在透支未來需求，提前結束白銀時代。
??為什麼2015年市場不會比2014年更好?
??我們認為，市場已經出現兩個需求減少的跡象，第一個是存量人口的購房需求在減少。由於房價上漲的預期被打破瞭，現在投機性的需求已經基本沒有瞭。除瞭北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒有大幅上漲的可能性，微調可能會有。北京、上海房價一定會上漲。
??投資性需求明顯減少，有的出海瞭，有的理財瞭，有的買瞭大房子在還貸——套牢瞭。從世聯地產的數據來看，投資客的比例從幾年前的39.5%，已經下降到現在的10.7%。中國跨境投資總量已經從6900萬美元上升到去年的160億美元，而且還在呈上升趨勢。
??改善性需求也逐年在下降。世聯地產的數據顯示，35歲以上的購房人群一般被認為是改善性需求，這個比例從三分之二下降到三分之一。
??這個背後的邏輯是人均居住面積大幅提升，二線城市基本上都在27平方米以上，多的可以達到37平方米，三、四線城市會比一、二線城市人均居住面積更大，所以我們看到全國性的改善性需求動力已經在下降。中國人均住房面積已經接近發達國傢的較高水平。
??第二個是城鎮化的速度在明顯放緩，大多數城市常住人口凈增長量在減少，四個一線城市人口凈增長都在下降，北京在2000~2010年間，年均常住人口凈
增長60.4萬人，2011~2013年均人口凈增長是51.2萬人，下降瞭9.2萬人;上海從年均62.8萬人，下降到年均37.7萬人，廣州、深圳是
從兩位數下降到個位數的7.5萬和9萬人，7.5萬對1000多萬人口而言，就相當於全國人口的自然增長率。照此來看，深圳這樣的一線城市已經沒有外來人
口瞭。不光是一線城市，我們看到25個二線城市有18個在下降;19個三線城市有15個在下降;28個四線城市有26個在下降。需求下降，市場自然是降溫
的。
??當然，2015年的市場也不會太差，剛需現在還呈現一個機械式的增長，畢竟結婚人口每年就有1500萬對，至少一半在城鎮裡，按照
50%購房每年就需要個人借貸近400萬套。離婚人口大致相當於結婚人口數量的30%多，離婚也需要住房，應該不少於100萬套。常住人口中的非戶籍人口大約有
2.4億人、6000萬戶，每年如果有3%的傢庭購房，每年有近200萬套購房需求，30多年才會全部解決這部分“被城鎮化”人群的自有住房問題。城鎮化
率每年提升1%，每年進城約1360萬人、340萬戶，每年購房3%，需要十多萬套住房。而不買房的人群仍然要租房，租房也需要房。我們預計每年租房需求
在數百萬套，依靠現有二手市場的存量出租房遠遠不夠。
??未來至少十年，每年的購房需求不會低於800萬套，這還不包括改善性需求。未來市場需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。
??政策：微刺激還是強調控?
??今年的政策或許可以用一個詞來形容，“打水漂”。
??為什麼?因為房地產已經拖瞭經濟增長的後腿，而中央政府發出瞭穩定住房消費的號召，不刺激房地產是穩不住房地產市場的。但是“回歸以市場為主導”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，微刺激就是理所當然的瞭，打水漂就是最好地微刺激。
??打什麼“水漂”呢?
??從中央政府來看，時不時的定向式和非定向式貨幣政策，時刻激蕩著房地產這個巨大的市場，而通過逐步擴大新型城鎮化的試點政策可以為試點城鎮導入人口;通
過減少保障房建設指標、鼓勵購買商品房用於保障房或拆遷房等，可以緩解房地產市場庫存壓力;通過推出Reits可以幫助房地產企業減輕資金壓力;通過鐵路
和公路建設、撤並農村居民點和公共服務點、推行規模化農業生產可以促使農民轉移進城鎮。
??中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線，2015年對於房地產業都是利好，重在鼓勵市場信心，稍解近渴，但不會對沖結構調整的目標。
??從地方政府來看，能動用的手段有限，不外乎是公積金、契稅和財政補貼(包括落戶、入學、農民工職業培訓)，刺激力度取決於政府的解決庫存和後續出讓土地的決心，刺激效果取決於財政能夠承受的補貼支出。最為核心的是能否為城市新區導入人口擺脫空城之憂。
??挑戰：哪些風險對房企構成挑戰?
??我們認為，2015年的房地產市場至少面臨五大挑戰：
??首先，房地產已經成為反腐的重點領域，按規矩出牌，跟中央步調，不逾越雷池，肯老實做人，方為正道。
??其次，融綠、融創事件說明房地產市場容量已經見頂，再不擴張就沒有機會瞭，證明高周轉與快擴張仍然是房貸台北大安房貸品牌房企的核心競爭力。千億房企已經取得市場份額的
15%，跟不上第一第二方陣的，基本都要被淘汰，未來沒有房企第三梯隊。大魚吃小魚、快魚吃慢魚已不稀奇，大魚吃大魚、蛇呑象也將頻繁出現。價格戰已經打
響，房地產也將像傢電行業一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。能否活著走過白銀時代是新常態下的第二挑戰。
??再次，資本為王，房地產回歸金融本質，險資入市、銀行垂青證明房地產業雖然利潤從暴利走向薄利，但還不至於微利，相對於絕大多數行業來說，仍然是金融機構
的不二選擇。但過去的高增長時代十個項目十個賺錢，現在則是五個賺錢、三個持平、兩個虧本，對房企來說，精細化運營已成為基本功夫，資本市場認可才有融資
機會，負債率的邊界擴張令投資人坐臥不安，投資是否安全是新常態下的第三個挑戰。
??第四，一線城市房價看漲，但地價漲得更快，二線城市分
化，不同區域供求關系大不一樣，平和心態、踩準節奏、平衡時間與盈虧關系才是最重要的。三、四線城市總體供大於求，大盤安全退出、小盤保本清倉，安全渡過
去庫存周期，在合適的時點能否選對城市成為新常態下的第四個挑戰。
??第五，轉型與多元化是房企不得已的選擇。小企業迫於生存壓力，大企業追求增長壓力，活得都不輕松。轉型與多元化是需要學習成本和時間的，人才流失與文化適應也將是轉型與多元化的鬼門關，能否成功轉型與多元化是房企第五個挑戰。
??此外，海外市場多已成熟，最大的不確定性在於客戶主要依賴國內投資者，而移民政策和稅收政策將成為海外投資的漩渦，這是海外投資的重大挑戰。
??大而全與小而美註定是後白銀時代的勝者，其成功的標志就是具有規范的法人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的產品定位、優秀的人才結構與企業文化，不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-19/08115973686801796491754.shtml
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