萬科肖勁媒體見面會二
??樂居周刊：從形象上，從談吐上，我覺得肖總挺像東北爺們，我們溝通交往中不會有障礙。肖總以前接受過媒體采訪提到萬科藍山的時候，當時說很火爆，賣什麼都能賣到，現在在沈陽這種情況下，萬科要重返巔峰的話怎麼辦，依據是什麼？
??肖勁：我還是挺有信心的，因為我們現在的貨值就是可售資源這個量還是挺大的，你要想往前發展一定要有東西可賣，我們現在的產品大部分都是在城區，應該是有五個主要的區，鐵西、大東、沈河這些五個，大個項目都是在這個區域裡，我們並不是大部分項目都在郊區、沈北。這是第一個原因。
??第二個原因實際上去年中海比我們賣得好，我仔細分析瞭一下這個事情的構成，我們跟他差距不大，就差兩個億，這個差距實際上如果我們努努力也就做到瞭。再有我又看一下中海的構成，它的產品數量是比我們少的，它可能要靠兩三個主力項目去完成它全年的任務，我們大概有十二、三個項目，我們發力比它多，我們可能一兩個不行還有十幾個，每一個項目都賣一個億就是十個億，所以這件事情在我分析之後我覺得可能不像大傢想象的那樣。
??還有，利潤情況，因為要把成績提高，利潤提高，或者多掙點錢也是一個主要的指標。很多人覺得沈陽供應量大所以價格上不去。我覺得實際上是客戶不成熟所以價格上不去，並不是供應量大的問題，因為客戶買房子這件事情，一生中沒有幾次，真的沒有幾次，我們可以仔細想想，兩次、三次瞭不起，咱們現在的居民收入的情況來看，好，就是這麼簡單的一次或者兩次，我希望客戶能夠認真決策，而不是簡單決策。什麼叫認真決策？認真決策就是要把自己的需求先給分析得非常清楚，再把市場中的產品分析清楚，另外再把產品以後給它提供的服務分析清楚，如果能做到這種分析就能做決策。
??我給大傢舉個例子，人們可能都認為萬科物業服務比較好，好在什麼程度？是我們長期的跟物業有溝通，並且不斷的去投入，才使我們的服務能夠達到一定的標準並且一直好下去，沒有聽說過開發商開發就不投入瞭，這個項目越做越好，說實話也是我們萬科，我們管它叫地產，地產公司不斷去投入，投入多少你知道嗎？大概算一算，平均一個客戶買瞭房子以後，每年萬科還要給每套房子一千多塊，這個客戶就可以買瞭一個房子住裡頭，一年兩年三年，十年二十年年年還想不到我們萬科給你不斷的增值，這些事情在買房子的那一剎那也許客戶不知道，他看到的可能是價格，看到的可能是眼前的這些東西，剩下的這些東西我希望客戶能夠去思考看看你需要不需要，你想不想得到，如果你需要你想得到的話，你應該向這方面去努力。
??房貸轉貸年息借貸增貸轉貸信用貸款房貸我總是認為，客戶買房子還是需要改變命運的，很多人都覺得買房子是為瞭賺錢，或者說是為瞭保證生活，我自己覺得買房子在中國現在這個階段是一個改變命運的事情，至少可能能改變一代人的命運，改變你子女那代人的命運，不是改變自己這代人，希望大傢傳遞一個信息，客戶還是要成熟起來，不要簡簡單單的以價格作為考慮的一個因素，這樣的話可能更適合一個城市的發展。
??記者：之前看到萬科公眾號發的在上任之前的介紹，印象特別深刻，覺得您是在帶著使命來的，希望沈陽萬科越走越好。您接下來在2015年在營銷方面有哪些動作？還有萬科2015年漲價瞭，您是怎麼應對沈陽的房產市場。
??肖勁：營銷工作沒有標準，沒有說這麼做就是對，那麼做就是不對，因為一個市場是百花爭鳴，百花齊放，什麼動作都可能成功的，你要簡單說營銷不可能說這種方式是最好，那種方式是最差的，我還是有自己的一個習慣，習慣可能還是希望整合一下，大傢共同來做很多事情，這樣的話聲音會大一點，對市場來說影響力也會強一些，客戶也會感受深一些。如果像打仗一樣自己打自己的，恐怕聲音就會太小，客戶就認為比較差，我願意做整合的事情，品牌的事情，項目上比較重要大的事情，這些我的宗旨，而不是總是幹一些小的事。這是一個情況。
??另外一個就是說到價格，我覺得我們調價的主要原因還是因為我們的利潤太低瞭，這個在我們集團排，我們沈陽公司基本上排到最末，以沈陽這個城市的情況來看，我們不應該排在這麼低，我們跟其他的省會城市可以去比，我們以至於可以和其他的非省會城市比，我們都比不過人傢，漲價一方面可以改善改善我們財務的結構，讓大傢恢復恢復信心，另外也是我們本身線下供貨的構成，我們小批量的供貨是可以實現的，我們漲價1月份包括2月份第一周都還可以，更主要的是什麼，更主要的還是傳遞信息，俗話說買漲不買跌，賣房子這個事情說到頭，這是賣未來，不能說賣未來這個事情，未來越來越不值錢，這誰買？客戶也會接收到這個信息，我買瞭會改善生活會改善命運就更好瞭。
??遼寧電視臺房產：在沈陽的渾南和沈北房子供應量很大，我們萬科暗示我們未來的沈陽房價在沈陽市內五區裡面有一個變化，我想問的問題是，拿什麼來拯救你，沈陽的房價。
??肖勁：我覺得這不是暗示，這是太明確瞭，沈陽的政府在一段時間內推出的土地態度，那段時間大概是在2009、2010、2011年那個階段，到瞭2012年就已經沒有那麼多瞭，2013年已經明顯下降，2013年是2012年的80%的土地供應，到瞭2014年是2013年的30%，2013年供應的大概是3500多萬平米的商品房，到瞭去年就變成瞭900多萬平，實際上在下降。下降的原因可能是因為供應量太大，對城市影響不好。另外也是想改善改善整個的產品的結構，去年開始地方就會好一點。土地供應量大的事絕對是對城市的一個致命傷害。我們公司研究的理論，一個城市裡面房屋總價值實際上是一個剛性的常數。比如說有一萬平米，一萬塊錢一平米，那就是一個億，這個城市加在一起房子就值一個億，這一個億的房子怎麼讓它升值取決於兩個原因。
??車貸嘉義梅山車貸第一個原因國民生產總值在增長，兜裡錢多瞭在增長，但是很緩慢。第二個原因取決於人口，如果人都進來瞭房子數量不增加，那麼房子開始升值，供需矛盾不均衡。政府開始幹一件什麼事呢，政府開始增加供應，增加供應的結果就是使原有的房屋，所有的房屋的平均售價下降，二手房平均下降瞭，新增加的和原來的加在一起一算，這個常數是不會變的，這個常數的變化非常非常少，除非經濟往上漲，每年7%、8%，或者人口嘩嘩往裡進，刨除這兩個原因之外供應的增加一定會稀釋原有房屋的價格。
??十年前沈陽是一個什麼情況，多大面積，房屋單價是多少，現在再算一算多大面積，單價是多少，結果可能不一樣，就是經濟在增長，所以供應的事情往往是要考慮的，不是供應多少就能掙多少。
??另外還有很重要的東西，這幾年在全國上下都在討論的一件事情，叫做開發區經濟，開發區這個模式到底在中國走得下去走不進去，各級政府討論這個事，好像現在對開發區模式有疑問，比如說我們沈陽，沈北新城當年肯定是紅紅火火，政府要搬去，做多少個醫院，用什麼展覽館，用什麼道路，修什麼商業，邊上有多少產業配套，現在這個落實瞭嗎？因為人口的遷徙絕不像大傢想象的有房子就過去瞭，就涉及到歷史、文化、習俗、習慣和對哪個地方有感情，那個區域的工作生活條件是否具備等等，所以開發區的模式現在在減弱。沈陽的情況是什麼呢，沈陽的情況就是開發區過多，南面也有，北面也有，東面也有，西邊也有，好幾個，蘇州就是成的。整個蘇州旁邊新建瞭一個新城，就像新蘇州一樣，那個就成功瞭，我們在網上看見一個大秋褲，那個地方就是蘇州的新城，那個地方是一個成功。當然也有一些城市成功不瞭，城市中好多開發區，好多工業園，好多產業園，什麼什麼基地就不行，所以要回答這個問題還得要把現在國內探討比較多的開發區模式要給它透露一下，沈陽屬於一個開發區模式的重點區。
??沈陽樓市報：萬科地產在沈陽房地產市場，2014年發展比較平穩，肖總在這時來到沈陽也是肩負使命，帶領萬科地產重返巔峰。您對2015年萬科歷史有哪些考慮？
??肖勁：還是跟剛才說的一樣，我還是希望我們的市場占有率高一點，利潤高一點，職工收入高一點。說這幾個高一些不像大傢想象那麼容易，我們在北京漲價都是以萬為單位的，實在城市不一樣。漲這麼點錢大傢覺得挺高興，覺得市場開始變化瞭，實際上這真是很正常的事情，因為我們的資金成本在這裡，把這點錢掙回來應該是正確的，更何況客戶還希望。所以我覺得這不是什麼太大問題。
??新浪樂居：我們的編輯聽說您來見面會非常激動，委托我送您一個禮物，一個是沈陽的老雪花，還有一個是我們的書，主要講沈陽老建築歷史，希望您喝著老雪花看著書愛上我們沈陽。我的問題是萬科如何用互聯網的思維做地產。
??肖勁：我們現在是互聯網思維比較動的一個公司，我們老是強調互聯網思維，互聯網思維實際上我自己覺得是一個思維方式的轉變，而不是說我們需要拿它改變我們的產品，或者是改變我們很多的硬件之類的東西，關鍵是改變思維模式。主要我現在互聯網給我們帶來的變化還是微信和移動終端，我們智能手機移動終端給我們帶來的變化，這的確是很厲害的。
??我舉個例子，以前經常有一些媒體印樓市地圖，不知道大傢聽說過沒有，掛墻上，現在肯定沒人幹這個傻事瞭，我們一查就能查到瞭，還讓我趴在地圖上找不可能。再有以前做廣告還做樓書，我覺得樓書也沒有什麼太大的用處，因為早年的樓書大傢看一下，三分之一基本上都是沒用的，棋盤山的美渾河的天跟我們沒有關系，真正三分之一想看的都沒有數字，效果圖，跟我們沒有什麼關系。現在不一樣，現在手機上直接可以看到，動畫、互動，並且裡面很多基礎的數字都有，這都是給客戶帶來很多的便利。我覺得互聯網這個東西不在於你想幹不想幹，你想有不想有，在於這個整個社會，在於我們這個群體，在於你能不能找到客戶的觸點，而不是在於你自己多麼好。我們公司互聯網水平再怎麼高，客戶不接受不使用也沒有用。
??有很多項目都在做本身自己項目的互聯網，做一個網站或者做一個群，成功的案例非常少，但是我們所有的項目都有客戶自己的QQ群，為什麼呢？因為他沒有維權，抱團一起就可以力量大。那麼我們就會考慮這事，為什麼他們自己這事就能互聯網起來，我們花點錢讓他們互聯網起來怎麼互聯不起來呢，就是因為你沒有解決客戶的問題。如果我們現在做的網站完全能夠做到客戶投訴，解決問題，維權，我們的領導親自在上面回答問題，親自督促去解決，客戶還有必要自己搞一個網站嗎？沒有必要，還是要站在客戶的角度找到痛點這樣才可以發展。互聯網這個東西實際上現在變化非常非常大。
??我經常百度看看地圖，搜索一下東西，我就以百度為例，百度現在仍然是每個月更新它的後臺，包括它的地圖很快很快，天下間還有找不著的事嗎，打電話找不著告訴你怎麼怎麼走，我建議大傢以求不要請他吃飯，土老帽，地兒都找不著，上網查啊。這是時代的發展，互聯網這個東西還是要互動起來。
??搜狐焦點網：萬科在沈陽跟我們是老朋友瞭，您是新朋友，在見面會之前也對您做瞭不少介紹，如果您給自己做一個標簽性的定義的話，您用一個什麼詞來形容自己。因為剛才談到瞭很多您跟萬科的機緣，我們更願意瞭解您。
??肖勁：就是一個朋友，我願意跟大傢做朋友，也可以跟搜狐焦點的同事們打聽打聽我，應該都是朋友。我的手機裡應該有媒體朋友的電話一千多個，當然這一千多個可能有五百個已經不幹這行瞭，畢竟我幹的時間太長瞭，1992年、1993年，1995年、1996年的。我喜歡記錄這個人的變化，一會兒我給你們看看，曾經是哪個媒體的，又去哪又去哪。為什麼呢？因為一旦哪天見面之後我都假裝特熟，你以前不在那兒那兒嗎，其實我查一下手機都記得，目的就想跟大傢關系融洽，大傢也應該能體會到，我願意跟大傢做朋友，沒有什麼。
??沈陽搜房網：萬科的難度。
??肖勁：這個問題不屬於交流的范疇，說多不一定拿到，土地獲取的領域可能不是那麼公開透明，命的因素比較多。我還是比較看好市裡的區域，周邊的地方我們不能開發太大。
??房小二網：歡迎您來到沈陽，預祝您新春快樂。我們是一個本土的房地產媒體，您結束瞭之後可以到我們網站上瞭解一下。肖總，您來之前我們在朋友圈看到很多同行或者萬科的朋友分享您的語錄，看到很多很有意思的話。有兩句話，惡夢醒瞭慶幸，不要做計劃要做措施，這兩句話說的時候一定有背景，您應該也會做過惡夢，您在平時的工作當中做瞭哪些措施保證惡夢不再做瞭。
??肖勁：這些措施是我們公司一塊做的，因為萬科是一個風險意識很強的公司，防范風險能力特別強，我們有十個大的業務系，基本上有一半，基本都是防范各種各樣的風險，靠著我們系統的力量，基本上沒有惡夢，除非我們沒有做好，這是出現的問題，可能是客戶的問題，可能是我們開發商遇到的市政這種問題，誰來幹都是這樣。我們整個萬科還是靠體系在運轉。
??遼寧日報：我們主打的理念技術占領產品，包括城市，萬科致力於生活的一系列的服務，萬科的背景，同行業內有口皆碑。在今年2015年到來之後把北京什麼樣的想法或者是方法應用在我們沈陽的打造上。
??肖勁：沒有北京的，我們隻有全國的，我們現在所有動作幾乎都是前面的，以前我們叫6+X，現在我們又前進瞭一步，包括物業管理，包括我們很多項目的維修都是提供瞭更好的服務。萬科有兩個特點，一個特點我們叫職業經理人團隊，這個團隊比較喜歡幹一件事互相競爭，互相比，總是希望別的公司做的好的案例弄過來，我們每個城市都有自己的亮點，我們都會學到放到自己身上。
??第二，萬科有一個特點叫做讓客戶稱贊。其實我們特別願意客戶多投訴，萬科有一個投訴網站大傢可能都知道，投訴萬科，所有發的郵件我都能看到，我們集團也能看到，解決客戶的投訴是很大的問題，實際上我們每年都會花錢花到客戶身上去，並不是敲門給你送一千塊錢，而是解決每傢各種各樣的問題，有社區的問題，有每一戶的問題，有樓的問題，這些問題的解決就是把整個的社區做得更好，也許二手房的價格也上來瞭。
??記者：沈陽2月2日—8日，整個沈陽的市場有平均上漲的趨勢，銷量增長4.5%，房產排行榜萬科排名，恒達到第三，華潤第四，您怎麼看待這件事。
??肖勁：我瞭解這幾個開發商都沒有新貨供應，我們賣的都是存貨，也許某一周有一個開發商一個樓退出來瞭一下就不一樣瞭，這是供應的問題，這個沒有別的。
??主持人：時間原因我們今天發佈會就到這裡。請所有媒體移步到這邊的樓梯上合影。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-14/15315972265609915057477.shtml
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