農民可退出宅基地試點啟動 補償掛鉤商品房均價
??原標題：宅基地退出試點全國悄然推開信用貸款房貸利率年息貸款全省皆可處理
??導語：按照我國現行法律，村民對集體土地既不能出賣，也不能轉讓，農民缺乏對農地轉用的自主支配權和在征地過程中的議價權，從而排除瞭農民分享工業化和城市化紅利的可能性。
??經濟觀察報 記者 張鳳玲 鄭淯心 經濟觀察報記者從權威渠道獲悉：農村宅基地退出機制試點工作已經低調啟動，試點將在全國范圍內宅基地空置率不低於8%的部分縣城農村展開。
??與以往試點多在個別發達省份展開不同，這次試點將在全國范圍內展開，原則上，33個省市都有試點村名額，而村試點的確定，需經國土資源部、財政部、農業部、央行聯合審核。
??這次“新土改”由中央深改小組牽頭，頂層制度設計者在內部將其定義為“一場沒有經驗、也沒有先例的宏觀土地改革”。
??即將發佈的2015年中央一號文件和這次“新土改”試點亦有呼應。有業內人士認為，2015年中央一號文件將聚焦於農村集體產權制度改革、農村土地制度改革、農村農業現代化建設等，“宅基地制度市場化是為農業現代化建設做基礎性準備”。
??此次試點之前，宅基地主要的退出手段是，通過城鄉建設用地增減掛鉤(閑置宅基地的使用權以市場化、貨幣化的方式退出，但所有權不變，實現退出的宅基地指標換成城鎮的建設用地指標)。經濟觀察報記者獲悉：此次試點將代替上述“增減掛鉤”措施。
??以往的試點地區例如成都葛仙山鎮建新村、天津東麗區等，需向國土資源部提交申請，並獲得授權方可獲得此次試點資格。
??據瞭解，此次試點的具體路徑是：調研宅基地空置率——農民自願退出宅基地——補償宅基地金給農民(補償價格掛鉤當地商品房平均房價)——退出宅基地變成集體經營性建設用地——集體經營性建設用地入市。
??在為期2年半的時間裡，試點將在以下幾個方面嘗試搭建創新機制：
??第一，允許剩餘宅基地入市，具體內容是，在試點地區村民可保持宅基地性質不變自用經營，也可由集體經濟組織回購原有宅基地轉換為經營性建設用地後，依照相關政策和程序入市。換言之，農村的剩餘宅基地先“變性”為“集體經營性建設用地”，而新土改的一大亮點是推動集體經營性建設用地的流轉(即“農地入市”)。
??第二，農地按照“存量優先、增量補充”的原則入市，入市的集體經營性建設用地原則不在村內安排，並且不嚴格限制集體經營性建設用地增量，這將給農村帶來巨大的經濟活力。
??第三，農村集體按相關政策和程序將集體經營性建設用地在土地交易市場掛牌。
??值得註意的是，此次宅基地入市機制試點，選擇標準是在縣域農村，而地級市(及以上)農村、城中村和城邊村，並不在試點范圍。“若這樣的試點工作在城中村、城邊村開展，必然造成小產權房合法轉正(公開資料顯示70%小產權房集中城中村和城邊村)，所以選擇在偏遠地區試點，將風險控制在最低點。”國土資源部一位官員向經濟觀察報記者表示。《土地管理法》一直嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，宅基地使用權的權利主體是本集體經濟組織內部成員。按照中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文的解釋：它是一個法定概念，法定的概念就是自有自用的原則，強調的是居住屬性而非市場屬性。
??但隨著經濟發展，農民進城務工，農村大量宅基地閑置。中國科學院地理科學與資源研究所2012年3月發佈的一份報告稱，農村宅基地廢棄等因素造成的村莊土地閑置面積達到1億多畝，占全國總耕地十八分之一，目前中國農村宅基地15%是閑置的，浙江省部分農村宅基地閑置率甚至高達60%。
??全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為：“我國正處在工業化和城市化進程中，土地成為稀缺資源。按照我國現行法律，村民對集體土地既不能出賣，也不能轉讓，他們缺乏對農地轉用的自主支配權和在征地過程中的議價權，從而排除瞭農民分享工業化和城市化紅利的可能性，所以必須允許宅基地和農地並軌入市，否則農民永遠是農民。”
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/10015968196437195142110.shtml
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