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新常態下地產金融轉向 限購限貸需差異化調整
房地產經過十多年起伏發展，於2014年迎來瞭新一波的回調，此次調整是在未受政策幹擾下單純的市場行為。人們期待的單邊上漲已成為過去，行業波動性將加大，房地產市場迎來洗牌時代，已成為業內共識。
"盛宴結束，各奔前程"成為現實。在宏觀經濟新常態的背景下，依托於房地產市場火爆而發傢的房地產金融機構，如何看待房地產市場的這一輪周期性調整，在新常態下金融機構的業務形態有哪些調整和變化，成為房地產行業關心的話題。
波動和機遇並存
日前，在由諾亞財富組織的房地產金融論壇上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹提出波動將是房地產行業的新常態。"房地產業新常態之一，我認為是波動，從過去房地產市場總體上漲，到今後有漲有跌。過去十幾年中國房地產市場總體都是上漲的，無論一二三四線城市。目前，在房地產總量已經非常大的情況下，波動可能是我們今後最常見的一個狀態。"秦虹分析稱。
對部分投資人關於目前房地產行業狀況不好，地產基金是否會生存困難的擔憂，歌斐資產創始合夥人、總裁殷哲表示，"這恰恰是地產基金的發展機會。"。
中國的地產基金在發展中，經歷瞭由地產企業直接做GP向獨立基金公司，獨立GP轉變的過程。對中小開發商來說，基金公司的主導面越來越強；這一趨勢將逐漸擴大到中大型開發商，從地產帶動金融到金融推動地產逐步轉型。殷哲說，"總體看來，在房地產市場逐步轉型的過程中，地產基金有較大的發展空間。"
2014年中國地產金融日，中國房地產業協會會長劉志峰說："中國經濟進入瞭新常態。金融作為經濟運行的血液，對支持經濟和社會發展起到瞭重要作用，但融資難、融資貴等讓企業焦慮的問題也不斷被提出。從5月份到8月份，國務院7次開會，要求發揮金融支持實體經濟的作用。前幾天又出臺瞭新的'金融國十條'，目的就是改善金融環境，緩解錢緊錢貴的問題。"。
對我國目前房地產市場現狀，他分析稱：今年以來，我國市場面臨四個疊加，市場出現瞭調整和分化。房地產開發投資增速放緩，庫存加大，但房地產貸款仍保持平穩增長，截至今年6月份，主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額16.2萬億元，同比增長19.2%，房地產貸款餘額占全國主要金融機構各項貸款餘額的2成。保障性住房開發貸款保持較高的增長速度，融資手段更為豐富，融資渠道進一步拓寬。
專業化將是新趨勢
"新常態下，房地產市場將越來越成熟，主要表現為市場的參與主體--客戶、開發商、金融機構、政府都更理性，看的就是誰更專業、更職業。"房地產資深人士鮑莜斌接受中國房地產報記者采訪時說。
他分析，政府不會盲目調整規劃、簡簡單單地出讓土地；銀行進行差別化結構調整，對不同開發商、產品差別化對待，更理性地來看待房地產市場；從投資角度來說，投資者不會盲目投資房地產，改善型投資住房也將成為更高層次的剛需，但是這部分客戶的購買行為將更為理性；開發商會通過區域選擇、產品的配置、利用金融杠桿等方式進行調整。
"新常態下房地產市場將進入一個比較專業的平穩發展期，不存在朝陽夕陽之說，理性的市場裡，對參與的房企來說，誰更專業，更有創新能力，更有價值，將獲得金融機構更多的青睞。"鮑筱斌說。
他認為，行業洗牌將使房地產業集中度更高。盈利能力強、創新能力強，融資通道豐富、成本也低，通過結構化融資會有更好的發展；盈利能力較差的房企則面臨著銀行貸款收緊、表外融資通道窄、融資成本高等種種消極因素，未來融資能力愈發變差的局面，對金融機構來說風險系數會較高，目前的3萬多傢房企，未來會有大量的企業退出房地產行業。
"未來有兩類企業發展更好，一類是大的公司，由於其創新能力強、周轉能力好、品牌張力較大、融資通道較廣，未來將會有較大的發展；另一類則是專註某個區域或細分領域的企業，在細分市場裡建立起獨特優勢，或者在某一區域建立獨特的優勢，未來的發展潛力會比較大。"鮑莜斌坦承。
金融機構對項目的選擇不能籠統地以一二線城市進行區隔，而是要看項目的潛在的投資價值，這個取決於開發商的專業化程度，在項目選擇上的判斷力。
以國外的經驗看，未來房地產市場帶給金融機構的機遇大於挑戰，要看投資機構的專業、職業化的程度，需要通過專業的、獨立的思考判斷力做出選擇。
處於下行區間的房地產市場，波動會比較大，對重資產的房地產企業影響較大，輕資產化是大型房地產企業的發展方向，這樣金融機構的參與度將更高，房地產和金融的結合將越來越緊密。
限購限貸需差異化調整
就目前市場的基本判斷，上海某信托公司房地產金融執行總裁在接受中國房地產報采訪時稱："目前，整個宏觀經濟處於降轉改的過程，主要涉及兩個方面，一個是房地產行業，另一個是地方政府平臺。目前市場貨幣存量很大，地產業和政府平臺這兩個池子裡吸納和占用瞭很多資金，導致其他實業企業融資困難，所以目前政府在宏觀經濟的重點是降轉改，房地產市場去泡沫，下行趨勢已經奠定。"
房地產市場在轉型時期面臨兩個嚴重的問題：一線城市和發展較好的二線城市房地產資產價格被嚴重高估；三四線城市以及中西部二線城市房地產供應嚴重過剩，這些城市人口集聚能力較弱，導致需求不足。
對造成上述情況的原因，該人士表示："這種情況的出現與目前土地出讓有一定關系，一線城市的土地供應已近極限，三、四線城市規劃的新城規劃以及高鐵新城建設，土地儲備較為充足，房地產產品供應較多"。
由此導致的結果是，一二線城市短期來看會下行，主要是由於限購限貸政策制約瞭成交量，開發商面臨資金壓力，將促使開發商降價促銷回籠資金；未來三四線城市房產價格必定會下行，由於供應嚴重過剩，需求不足。
中長期來看，像北上廣一線以及好的二線城市的房地產價格依然會有上漲的可能，這主要是基於供應量的短缺決定的，此外好的就業機會、優質配套資源高度集中在一、二線城市，導致人口不斷地凈流入，高收入群體依然願意選擇在一線城市進行置業。
政府隻有引導一線優質資源向周圍衛星城市轉移，才能疏導一線城市人口向周圍衛星城市分流，緩解一線城市人口過度集中的困局，否則一線城市的房地產資產價格將依然有被嚴重高估的可能。
對於一線城市來說，未來限貸有可能放開，限購可能會常態化。限貸將會是中短期行為，由於貸款是市場化行為，利率市場化即可解決這個問題，所以逐步放開的可能性比較大；限購可能要常態化，主要原因是土地資源的稀缺性，導致房產開發供應量短缺，限購政策是合理的、有必要的。
定位清晰依然受青睞
鑒於我國大型實業企業較少的現狀，金融機構在交易對手選擇方面，還將集中在房地產和地方融資平臺。
地方政府平臺再融資、發債的口子會逐步打開，地方融資平臺未來還會是金融機構展業的主要領域。房地產企業未來的趨勢是行業加速整合，百強房地產開發企業將出現"大者恒大、強者愈強"的局面。
目前，房地產市場是一個大周期的調整，中小型地產企業在這個節點抗風險能力較弱，由於融資困難，所以會出現被大型房地產企業並購，或者采取出讓股權的合作模式與大型房地產企業展開合作，但是最後脫不瞭被兼並的命運。
在區域方面，前述信托人士認為在區域的選擇上關鍵是要看看開發企業的自我定位。
三四線城市依然有發展的機會，但機會是結構化的。在這些區域內，有一定口碑的龍頭企業依然有很強的競爭力，中長期會有較好的發展。另外一些大型房企則佈局三四線城市城鄉接合部，依托城區的成熟配套，開發中小盤，依托自身的成本管控，營銷、創新理念的引導，依然會有較好的產品附加值，依然會受金融機構青睞。
房地產信托醞釀新玩法
從長遠來看，金融業面臨著巨大的轉向。目前我國金融資產在170萬億元左右，其中銀行占瞭90%的資產權重，"隨著大資管時代的到來，銀行的占比將會下降到一個相對穩重的狀態，可能會在70%左右，這就意味著信托、券商資管、基金子公司、有限合夥企業將獲得更多資產配置。"上述上海某信托公司房地產金融執行總裁說，未來大的資產管理企業會發生一種新的變化，由單純的做債權類產品向做夾層和權益類產品過渡，以債權轉股權的形式參與房地產市場，投資人將變得更為成熟、理性。"小股操盤將是大型房企的轉型的方向，比如說現在的萬科、復星。"
他同時強調，輕資產化運營對於國內房地產市場來說需要一個較長的過程，前提是需要國內金融機構高度專業化分工、高度成熟的信用體系以及嚴密的懲罰機制，並配以完善的法律體系來保護投資者的利益。
"輕資產化運營對企業的要求是很高的，不是一般的企業能夠操作的，企業的公信力是根本，這些條件的建立需要一個較長的過程。"他說道。
具體到信托行業對未來房地產市場的佈局，他認為，信托業一樣面臨著很大的轉型壓力。過去信托行業做得較多的是開發商和政府平臺以及部分證券類產品，當整個房地產行業去杠桿的時候，開發商和地方政府面臨著巨大資金壓力，兌付的不確定性因素增加，導致整個信托行業面臨的兌付壓力加大，這就促使信托企業必須加快自身改革、轉型，逐步由做債權、固定收益類產品向做權益、浮動收益類產品轉型，未來固定收益類產品在信托企業產品配置權重將會大幅下降。
針對目前房地產市場不確定性因素增多的情況，他坦言，從成熟市場角度來講，無論房地產市場如何波動，房地產依然是信托以及其他金融機構的資產配置中非常重要的一塊，"隻是方式方法將有所變化：由原來的做債逐步向做夾層、股權的模式轉變，未來更強調信托企業資產管理能力。"。
面對金融機構對中國房地產市場發展趨勢的樂觀估計，信用評級機構卻給出瞭不同的解讀。
信用風險成羈絆
2014年9月2日，標準普爾評級服務發佈《隨著失去增長動力，中國房地產商信用風險加劇》的報告中表示，中國房地產市場狀況的持續疲弱將在未來幾年削弱中國房地產商的信用狀況，並導致部分實力較弱房地產商的生存前景備受質疑。
標準普爾信用分析師符蓓分析："我們相信，該行業無法保持嘉義縣借貸過去幾年的高增長率。此外，我們預計政府不會再像此前的行業低迷期時那樣提供救助，從而導致開發商較長期的艱難經營狀況。"澎湖縣銀行信貸利率
標準普爾預計，房地產業信貸增速放緩和較高庫存將在未來幾年限制房地產商的增速，盡管基數較高。因全行業增長放緩且利潤率受壓，中國房地產商的財務杠桿也預計將繼續上升。
標準普爾信用分析師葉翱行稱："因為成本上升、房價停滯或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分開發商的盈利能力可能將在未來幾年下降。但是，部分成本控制良好且資產周轉較快的開發商將有能力緩解利潤率下降。"
標準普爾預計未來12個月內負面的評級調整數量將超過正面的評級調整數量，較低評級的公司會出現債務違約。
綜合各觀點，處於震蕩期的中國房地產業，金融機構態度審慎、債務違約風險加劇、行業洗牌可能提前來臨。房地產金融機構審慎中通過方式革新尋找新的機遇，房地產企業的專業、創新程度決定瞭誰能夠走得更遠！
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-08/09172899366.shtml
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