從2015年第一季度經濟數據看未來樓市趨勢
??2015年4月15日，國傢統計局公佈瞭2015年第一季度經濟數據，初步核算，一季度國內生產總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%。分產業看，第一產業增加值7770億元，同比增長3.2%；第二產業增加值60292億元，增長6.4%；第三產業增加值72605億元，增長7.9%。從環比看，一季度國內生產總值增長1.3%。很明顯，在經濟改革的攻堅期，當前我國宏觀經濟仍然處於觸底階段。
??同時，從2014年樓市表現來看，盡管大部分城市樓市限購政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府也出臺“救市”措施，“330新政”已明確二套房最低首付四成、營業稅免征門檻由5年變為2年，但是，從一季度樓市表現來看，大部分城市樓市仍有“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能有明顯好轉。
??那麼，什麼原因導致一季度樓市投資、銷售等數據表現欠佳？當前宏觀經濟觸底的基本面背景下，預計2015年二季度以後貨幣政策會有哪些變化特征？ 2015年二季度以後整個房地產市場發展趨勢如何？筆者逐一進行解讀。
??貨幣政策走向判斷：宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，對樓市投資風險控制會進一步加強
??國傢統計局數據顯示，2015年第一季度國內生產總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經濟處於觸底階段。2015年第一季度，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.2%。同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小於10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經明顯低於10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，兩次降息一次降準之後仍然具備繼續降準或降息的空間。
??從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，並且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年第一季度GDP增速來講，其實已經從去年全年的7.4%降至7%，短期內經濟通縮的壓力加大。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息降準，預計隨後再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。
??此外，國傢統計局顯示，截止2015年3月末，我國廣義貨幣(M2)餘額127.53萬億元，增速降至11.6%。從M2增速來看，目前增速已經低於今年12%的控制目標，央行釋放流動性的速度在降低，總體略微偏緊，同時，這也為今年二季度以後貨幣政策走向寬松提供瞭操作空間。預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望延續，2015年廣義貨幣(M2)同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。但是，這並不意味著房地產行業信貸環境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息瞭，五部委也發佈“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金面問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現還是比較突出。從實際市場表現來看，銀行對於中小房企的貸款仍然是比較謹慎，並沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為瞭控制樓市投資風險已經開始對於中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似於深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業資金面危機的導火索。
??從“330新政”二套房貸降首付的執行結果來看，截止目前，“330新政”已經發佈半月個左右時間，全國大多數城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策。筆者認為，當前銀行通過縮水執行或暫不執行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現，從目的的角度來看，一方面旨在通過暫緩或縮水執行，向央行施壓進一步放松貨幣政策，比如進一步降準降息，另外一方面，對於銀行來講，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，通過有條件降低二套首付或暫不執行二套首付降至四成的政策規避市場風險。
??綜上所述，宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在二季度以後會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
??回顧與反思：2015年一季度樓市欠佳的四大原因
??2015年一季度中國房地產市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，無論怎麼看，沒有一個指標是利好的。
??國傢統計局數據顯示，2015年1-3月份，全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價格因素實際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2個百分點。
??1-3月份，房地產開發企業房屋施工面積584018萬平方米，同比增長6.8%，增速比1-2月份回落0.8個百分點。其中，住宅施工面積407714萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積23724萬平方米，下降18.4%，降幅擴大0.7個百分點。其中，住宅新開工面積16791萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積16994萬平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7個百分點。其中，住宅竣工面積12392萬平方米，下降10.9%。
??1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.8%，辦公樓銷售面積下降23.3%，商業營業用房銷售面積增長5.4%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%，辦公樓銷售額下降26.5%，商業營業用房銷售額增長1.8%。
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2015年一季度中國房地產市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，房地產市場在2015年第一季度表現並沒有明顯起到拉動宏觀經濟增長的作用。從中國房地產市場第一季度總體欠佳主要原因來看，主要有以下四方面：
??第一、去年年底房企沖刺年度銷售業績“用力過猛”，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致年初短期內表現“馬力不足”。
??2014年第四季度，在樓市限購政策取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借勢沖刺年度銷售業績指標，樓市在年底也出現“翹尾行情”。但是，正是因為樓市年底的“翹尾行情”的背後是房企沖刺年度銷售業績指標的背景下完成的，因此，這樣的“翹尾行情”很難繼續延續。因為，對於房企來講，在新的一年裡沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態。這樣，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致其在市場銷售節奏上表現為短期“馬力不足”。信用卡預借現金
??第二、市場進入春節傳統銷售淡季時間段，雖然春節長假的數據哪怕再低也不具有任何市場趨勢意義，但是，在春節前後開發企業投資節奏、推盤節奏放緩，導致樓市投資數據、成交量表現為季節性的淡季。從上述角度來看，春節的樓市季節性的因素也影響瞭2015年整個第一季度整體樓市投資銷售的表現。
??第三、大多數開發商調整瞭新一年的推盤計劃，據初步統計，大多數開發商將更多的推盤計劃放到2015年春節之後，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。而從上述分析來看，今年第一季度由於不是開發商集中推盤的時間點，因此，也就決定瞭這個時間段是“平淡”的，市場不會有明顯的起色。
??第四、對於大多數大中城市來講，進入新的一年之後，一方面仍然受制於銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，樓市進入下半場，供求基本平衡，房地產市場需求增速沒有此前那麼快，此時，2014年以來的市場低迷期仍然持續，樓市基本面並沒有實質性改變，整體市場仍然有去庫存的壓力，一定程度上決定瞭2015年第一季度樓市也不會有明顯好轉。樓市預期還沒有明確好轉，對於房企投資擴大再生產的角度來講，也就沒有太大動力加大投資、開工和施工，那麼，2015年一季度房地產投資、開工等數據表現下滑也屬於正常。
??二季度開發商策略：二季度樓市仍需平價做“量”文章
??既然一季度樓市成交量平淡已經成為定局，那麼，二季度房地產市場會面臨哪些問題？商品住宅市場成交量會呈現出哪些特征？會不會因為二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”鼓勵改善型需求入市的“救市”政策而有所改變？
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從二季度樓市開局表現來看，無論是樓市去庫存壓力，還是二季度開發商集中推盤帶來的競爭壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。具體來講：
??第一、庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年一季度，對於大多數城市而言，由於沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內仍然有下行壓力。從這個角度來看，樓市在短期內仍然會承受“去庫存”的壓力。
??第二、央行兩次降息一次降準、各地救市政策頻發、公積金政策松綁、“兩會”及兩部委新政自住型與改善型需求、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”等政策利好頻發，為樓市接下來幾個月提供瞭放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下，二季度仍然應以跑量為主，尤其是在“330新政”落地“縮水”並不徹底的市場背景下，對於上市公司來講，在這個階段盡快跑量，沖刺半年報銷售業績，盡量完成或縮小與半年銷售業績指標的差距。
??第三、根據實際調研結果來看，大多數開發商將更多的推盤計劃放到2015年春節之後，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。從這個角度來看，雖然二季度這個時間段成為成交集中放量的時間段，二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由於開發商集中推盤，也面臨較為激烈的市場競爭，此時，平價跑量仍然為最佳的市場策略選擇。
??全國一盤棋該怎麼下：2015年開發商推盤策略也應分城施策
??總的來看，在大部分城市樓市庫存壓力仍然較大、政策頻發帶來放量窗口期、開發商集中推盤帶來的競爭壓力等諸多因素影響下，在2015年第二季度的時間裡，開發企業仍然要堅持“平價跑量”的基本原則，同時，根據市場層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，調整自己的城市佈局策略，將資金投入到市場基本面良好的城市土地市場，優化城市及項目佈局結構。那麼，也就是說，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“平價跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。而到瞭下半年，由於二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”救市政策發力，以及上半年市場去庫存取得初步成效，開發商應該因時而變，不同城市采取不同的銷售策略、佈局策略，以實現逆勢擴張與增長的機會。
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場供求關系或庫存去化周期角度來看，開發商推盤策略也應分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。當前，二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”救市政策頻發，整體銷售市場在品牌開發企業聯動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態，或者會出現買漲不買跌的行情。此時，我們也堅信，當一個城市市場供求關系基本面不存在問題時，那麼，這些城市的房地產市場交易狀況始終會回歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由於市場基本面仍然為供不應求，市場中長期仍然看好，並不會因為2015年年初短期房貸增貸信貸利率多少免費諮詢試算內因素導致的市場低迷而改變，此時，對於開發商來講，跑量的同時可以適度調整價格策略，更加重視利潤指標。
??但對於其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地。總體來講，由於城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現為供大於求，在今年二季度甚至全年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。
??比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市、無錫、、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能出現大規模漲價，甚至在年內也難以大規模漲價。即使有二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“330新政”救市政策徹底落地執行，今年市場基本面也很難說有太大的出彩。（作者為同策咨詢研究部總監）
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/07525994618169195803522.shtml
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