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一線城市樓市走出泥潭 需要價格實質性下跌
一直被譽為樓市"馬其諾防線"的一線城市，今年上半年的表現非常糟糕，在成交量上領跌全國：北京今年上半年新房的成交量同比下滑瞭48%，二手房更是創下瞭有網簽記錄以來的最低半年成交水平，而上海、廣州和深圳新房成交規模下跌幅度普遍在40%左右。相比較而言，二、三線城市的樓市反而表現得平穩很多。根據中國指數研究院的數據，二線和三線代表城市今年上半年月均成交面積同比信貸彰化和美信貸房貸嘉義阿里山房貸分別僅下滑15.5%和18.9%，而1-5月份的全國商品房銷售面積同比僅下跌7.8%。
2010年實施限購政策以後，開發商紛紛轉戰二、三線城市，但由於城市化質量、居民收入水平、人口吸附能力和產業集聚、產業升級方面的先天不足，二、三線城市無法消化房地產市場的海量供應。從2012年開始，有關二、三線城市供應過剩、泡沫破裂、樓市崩盤等報道充斥於媒體，溫州、鄂爾多斯、秦皇島等很多二、三線城市的樓市爆出"空城"、"鬼城"等泡沫破滅的消息，更是給人以強烈的心理沖擊。與此同時，一線城市由於土地資源緊張、住房自有率低、購房需求旺盛，房價一直處於上升的態勢，因此，2012年以來主流開發商紛紛高調回歸一線城市。
業內和專業人士認為，由於一線城市樓市對於人口吸附的能力很強、潛在的需求源源不斷，而土地資源卻比較緊張，供不應求的事實擺在那裡，樓市即便在2014年出現調整，也至少能夠保證5%-10%的量價增幅。但是，一線城市樓市在今年上半年的表現卻讓人大跌眼鏡，成交量領跌全國，交出的成績單與預期差別太大，不僅沒有穩定住市場，反而卻成為全國樓市每況愈下的推手。
對於一線城市樓市逆預期下滑，媒體認為基數效應(2013年上半年成交過於旺盛)、住房信貸緊縮、經濟增速放緩、唱空論調、需求觀望等因素是主要原因。毫無疑問，一線城市的樓市在過去10多年一直非常堅挺，房價相比10年前翻瞭4-5倍，成交量也隨價格上漲而持續火爆，並沒有經歷真正的深幅調整，即便是在2008-2009年的樓市下滑，時間也很短。因此，在經濟金融形勢和政策突然出現不利於樓市的變化時，火熱瞭多年的樓市出現調整也是在情理之中。
但事實上，大傢可能忽略瞭一個事實。回顧我國每一輪樓市調整，基本都是從以一線城市為主的大城市開始的，而且調整的幅度也往往會大於二、三線城市。例如，第一輪調整(2008年-2009年)首先發軔於華東的上海、杭州；2011-2012年樓市調整則起始於北京的通州。第一輪調整中，深圳房價相比最高點下跌近40%；上海50%的區域房價下跌，部分區域房價下跌35%；北京通州、順義、望京等供應熱點區域的房價下跌達30%多。
一線城市樓市之所以容易出現大漲大跌，根源在於一線城市是人力、資金和資源密集的地方，各種需求對於樓市能夠形成支撐，投資炒作也比較旺盛，各路資金對於盈利機會和風險動向比較敏感，容易出現需求一窩蜂擁入和短期內迅速退出的極端情況。與我國類似，那些大城市較多的東亞國傢也存在相近的規律，1980-1990年代日本地產從繁榮到泡沫破滅的危機周期中，東京樓市下跌更嚴重，這主要就緣於東京集聚瞭日本30%的人口、40%以上的產值，是日本乃至亞洲的中心城市，投資需求集中；2008年金融危機後，韓國各地區整體房價下跌，但首爾的房價下跌幅度最大，至今沒有恢復，而其中富人集中的江南區，房價降幅達30%以上。
目前來看，盡管中國一線城市住房成交量下跌非常嚴重，但房價還在逆市上漲，可以用"量跌價漲"來概括。根據中國指數研究院的統計，上半年一線城市房價指數上漲2.64%。同比看，上半年北京、上海、廣州和深圳新房價格漲幅分別為18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是說，如果從成交價格看，一線城市的樓市依舊比較火爆，並不能稱得上是真正調整。而且，隨著一線城市新房供應區域從中心區開始全面向城郊轉移，一線城市新房的價格水平越來越沒有代表性瞭。即便如此，相比2011年普遍不足2萬元的均價水平，2014年上半年一線城市披露的新房價格在兩年半的時間裡上漲40%左右，而更具有代表性的二手住房價格在同一時期則至少上漲瞭50%以上。
站在當前的時點上看，一線城市的住房價格有兩個特點，一是在2012年-2013年的一輪上漲周期中，房價年均漲幅遠超過過往任何一年；二是價格連續上漲10多年之後，處於歷史最高水平。也就是說，與前兩輪樓市下調相比，本輪一線城市的調整僅限於成交量的單方調整，而非價格的調整，這事實上是一種"畸形調整"，而非真正的調整。在價格不降反升的情況下，一線城市樓市調整隻能以成交量"腰斬"的形式來表現。
根據筆者的調研，除價格居高不下外，供應效率低是成交量"腰斬"的另一個原因，表現在供應集中在遠離城區的城際邊界。這些遠離主城區的區域，在開發住房方面，本身就面臨著基礎條件先天不足的缺陷，公共嘉義梅山農地貸款服務設施建設滯後，生活和工作的成本將居高不下，並不匹配剛需占主體的市場需求。而即便是這些區域，目前的房價水平也漲到瞭歷史高位。例如，北京主力供應區域--通州的房價水平在27000元/平方米左右，深圳主力供應區域--龍崗的價格水平在22000元/平方米左右，廣州的主力供應區域--增城(郊縣)和南沙的房價水平至少在12000-15000元/平方米。相比較2012年初，這樣的價格水平上漲幅度在50%以上，而按照這樣的價格水平計算的本地房價收入比在10倍以上。
在價格太高、供應效率低的情況下，一線城市樓市調整必然表現為成交量急劇下滑，"畸形調整"局面的形成是購房者用腳投票的結果。未來，一線城市樓市若要走出調整深淵，或者要在價格上面做出有誠意的下調，或者在補足公共服務配套上面痛下苦功。短期來看，補足公共服務配套並不現實，住房供應的效率難以提升。因此，預計未來"量跌價漲"的局面難以持續，價格出現實質性下跌是必然的事情，由於待釋放的需求仍舊存在，降價也一定會有助於成交量走出泥潭。記者李宇嘉
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/08152818821.shtml
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